中古マンションの購入ポイント中古マンションは安くて、満足度が高い半面、注意しなければならない点があります。本サイトは中古マンションを購入する際に注意するべき点をまとめています。これらのポイントに注意して、よりよい中古マンションを購入してみてください。｜

中古マンションを探すときには、何よりも、あなたの「物件選びの基準」をしっかりと持っておくことが大切です。ただ、不動産屋さんを訪ね、漫然と物件情報を見ても、目移りばかりしてしまいます。最後には、どの物件が良いのかわからず、購入をあきらめてしまったり、満足できない物件を選んでしまうことになるのです。

不動産屋さんを訪れる際には、少なくとも「あなたが購入したい物件のイメージ」を具体的に明文化しておきましょう。

どんな中古マンションがいいのか？という物件選びの条件は様々だと思いますが、物件選びにあたって、誰でも共通する重要なポイントがあります。

中古マンション選びのポイント（1）立地条件

通勤・通学・買い物などの利便性は、中古マンション選びの第一条件でしょう。通勤・通学・買い物は毎日の生活に直結するものですから、少しでも利便性が高い必要があります。「少しくらい駅から遠くてもいいや」と考えるのは、後々、あなたに大きな負担をもたらします。車社会が浸透し、電車に乗らないで生活する人も増えていますが、それは時代に逆行しています。エコ社会においては、「公共交通機関」がとても大きな意味を持ちます。特に首都圏で生活する場合、鉄道でアクセスしにくい物件は、将来の価値低下が著しくなるでしょう。

少なくとも、買い物がしやすい環境であるかは必須の条件にしましょう。

中古マンション選びのポイント（2）周辺の環境

子供のいるご家庭では学校や公園などの公的施設の整備と位置、物件周辺の治安の状況や周辺で起きたトラブルなどの状況をよく調べましょう。

治安状況は、あなたがどんなに努力しても変化しにくい条件です。気の持ちようで、変質者や犯罪をやり過ごすこともできません。近隣の警察署のウェブサイトで治安情報は公開されていますから、よく調べておきましょう。

また、不動産業者は、物件について最低限伝えなければならない事項以外は「聞かれなければ答えない」という風潮があります。それは業者として当然のことでしょう。ですから、あなたは少しでも疑問に思ったことがあれば、躊躇なく質問しましょう。

中古マンション選びのポイント（3）間取り

中古マンション選びのみならず、不動産選びの基本条件は「間取り」でしょう。

あなたが単身化、家族持ちか、将来どのくらい家族が増えるのかをよく考えて、必要な間取りを想定しましょう。広い我が家は理想的ですが、管理上の問題や、何よりも支出できる金額に限度があるのですから、よく考えて間取りの希望を描きましょう。

中古マンション選びのポイント（4）建物の安全性

中古マンションの購入の際に最もネックとなるものが、建物の安全性でしょう。地区年数が古い中古マンションは、古くて汚いというイメージの問題のみならず、古い建物は耐震機能が低いのではないか？という問題もあるのです。

中古マンション選びの際には、現在の建築基準と照らし合わせて、十分に安全な建物かをよく確認しましょう。

また、新築と変わりないきれいな状態にリフォームされた中古マンションでも、シックハウスの問題があります。入居したら、アレルギー反応が出てしまった、健康を害したというのでは、中古マンションを購入した意味がありません。

シックハウス問題の視点から言えば、リフォームしていない中古マンションの方が「良い物件」であるといえるでしょう。築年数が経過して、シックハウスのアレルゲン物質が揮発した中古マンションは、シックハウス症候群になる可能性が極めて少ないからです。

中古マンション選びのポイント（5）建物のセキュリティ

中古マンションの周辺の治安状況は、あなたでは同省もできないでしょうが、中古マンションの物件自体のセキュリティは努力する場改善できます。

オートロックやピッキング対策などが施されているか、購入するとすれば、リフォームなどの施工で防犯機能が追加できるかよく把握しましょう。

中古マンション購入は、何よりも価格の安さが魅力です。しかし、中古マンションのデメリットの一つが「修復」「リフォーム」が必要かどうか？ということです。

駅からも近く、間取りも十分で、価格も安いとしても、その中古マンション物件に実際に住む際にどのくらいのリフォームが必要なのかをよく考えておきましょう。

中古マンション物件の室内は、入居者がリフォーム、リノベーションすることができます。ただし、その負担は、入居者がするものですから、購入資金とは別に用意できるのかを確認しましょう。

中古マンションの修繕積立金

中古マンションも「集合住宅」に変わりはありませんから、「共用部分」があります。各戸の内部以外の外壁や廊下などは入居する全世帯の共用部分として、全入居者が責任を持ってメンテナンスしていかなければいけません。

特に、中古マンションの場合、築年数が経っていますから、劣化も進んでいることが想像できます。

共用部分のメンテナンスは建築後、定期的にしていかなければいけないのですが、このメンテナンスがよくできている中古マンションは資産価値が下がらないといわれています。

もし購入しようとする中古マンションが、修繕などの大掛かりな修復工事が直近に終わっていれば、たいへんお買い得です。しかし、入居後すぐに大規模改修工事が行われる可能性がある場合、購入後に追加の（かなり多額の）出費が生じることが想像できます。

しかし、突然「外壁を修繕するので、各戸1000万円拠出してください」といわれても、「はいそうですか。どうぞ」と多額のお金を払える人は少ないでしょう。そこで、定期的な修繕を賄うための「修繕積立金」という積立制度を整備しているのが普通です。築年数がたてばたつほど、多くの修繕費用が必要になるので、月々の修繕積立金額も高くなるのが当たり前です。

中古マンションの低い修繕積立金には裏がある

しかし、中古マンションによっては月々の修繕積立金を低く設定しているところがあります。このような中古マンションの場合、大規模改修直前に多額の修繕費用を入居者から徴収することになるでしょう。月々の負担が少ない反面、突然の多額の拠出金に驚き、もしかしたらたいへんな問題になる可能性もあります。

月々の修繕積立金が築年数と比較して、明らかに安い場合、「多額の修繕費用が生じる可能性がある」ということを覚悟しましょう。

中古マンションの共用部分の重要性

また、共用部分のメンテナンスといっても、外観だけではなく、駐輪場やゴミ捨て場なども対象になります。これらの共用部分が念入りに手入れされている中古マンションは、修繕計画がしっかりとたてられている中古マンションで、修繕積立金も計画して積み立てている中古マンションですから、資産価値の低下が起きにくく、よい物件であるといえるでしょう。

反対に、ゴミ捨て場や駐輪場などの共用部分の劣化が激しい中古マンションは、メンテナンス計画に問題があり、将来的な多額の出費や資産価値の低下などのリスクがあります。

中古マンションを手に入れるには「購入予算」を明確にしなければいけません。中古マンションの価格帯は幅広いので、予算額によって、天と地ほどの違いがあります。あなたが用意できる資金額を明確にすることで、あなたが目にする中古マンションの物件状態を決まります。

ただし、中古マンションの価格だけを用意すれば良いということにはなりません。購入後は中古マンションの維持費や修繕費、それに駐車場代なども必要になるのです。それらの金額を算入して予算を決める必要があります。

購入後に返済で苦しむことがないように、綿密な購入計画を立てましょう。これは失敗しない中古マンション選びの基本ともいえるでしょう。

計算方法として、「借りる額÷１００万円×購入資金係数」という式があります。「購入資金係数」とは、住宅情報誌などの巻頭や巻末にでてくるローン金利の早見表の金額です。これは、１００万円借りたときの月々の返済額を示しています。

中古マンションの購入にあたっては、「仲介業者」の選び方も非常に重要です。

仲介業者は、中古マンション物件を直接的に紹介してくれる人ですから、信頼のおける人間でなければ、高額な買い物である中古マンション購入を任せることはできません。

まずは、中古マンション物件を探す地域の仲介業者をどこでもいいので訪ねてみましょう。第一に見るべき点は、仲介業者の対応の仕方です。「やる気がある業者さん」「親身に接してくれている業者さん」がよい仲介業者です。仲介業者の人間性を見極める必要があります。

金融機関紹介の業者

仲介業者の選び方として、あなたが「融資を受ける金融機関に仲介業者を紹介してもらう」という方法です。

先に融資を受けるべき金融機関決め、その金融機関が取引している信用のおける仲介業者を紹介してもらうのです。ただし、金融機関が紹介する業者は、地域でそれなりに名の通った業者や、メガバンクであれば、グループ企業になります。

わざわざ自分で足を運んで業者を決める手間がまるっきり省けるメリットがあります。

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